Imóveis como Investimento

“Em Miami, Ron Shuffield prevê que uma oferta limitada de áreas, somada a uma demanda alta dos baby boomers e de estrangeiros prolongará o boom no mercado imobiliário indefinidamente”. Essa foi parte de uma reportagem do The New York Times, em março de 2005. Claro, era também o pensamento de grande parte da população dos EUA na época, quando se acreditava que os preços dos imóveis sempre subiriam.


Ao mesmo tempo, o agora Nobel de Economia, Robert Shiller, avisava sobre uma bolha imobiliária nos EUA.


Aqui no Brasil, de acordo com a FIPE - Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, o preço médio dos imóveis residenciais subiu 12,7% em 2013, leve desaceleração à alta de 13,7%, registrada em 2012, mas mais um ano de incremento de preços bastante acima da inflação.

Em meados do ano passado, durante sua passagem pelo Brasil, Robert Shiller foi muito claro a respeito da existência de uma bolha imobiliária no país e esse ano, em uma entrevista, disse que se sentia como nos EUA, em 2005.

Realmente temos observado a explosão desse setor com a falácia do déficit habitacional, o que impulsionou os retornos aos investidores e compradores de imóveis. Como eles obtinham retornos cada vez melhores, a profecia foi se auto-alimentando e crescendo, fazendo com que todos quisessem participar.

O cenário hoje é bem mais realista para os imóveis, com grandes construtoras reportando prejuízos seguidos e um número maior de devoluções de imóveis vendidos.


Começamos a ver placas de “vende-se” por toda a cidade, embora em números não alarmantes ainda. Mas essa é a primeira dica: primeiro a liquidez do setor diminui, como aconteceu na Espanha e nos EUA. Logo em seguida, vem o ajuste de preços.

Claramente não vemos a situação do Brasil como uma bolha sem proporções. Para começar, os bancos brasileiros são mais cautelosos ao conceder empréstimos aos futuros proprietários. Enquanto nos EUA era mais fácil comprar uma residência do que alugar uma - já que os proprietários exigiam uma documentação mais rígida dos possíveis inquilinos – aqui no Brasil é o contrário.

Também sabemos que o governo apoia o setor, principalmente o de imóveis para a baixa renda, com os grandes bancos (Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal) financiando os compradores a juros baixos (e inadimplência alta).

Há alguns anos, os compradores e inquilinos não tinham vez: ou aceitavam os preços ou perdiam o negócio, já que havia uma fila enorme de potenciais investidores/inquilinos dispostos a pagar o preço pedido. Estamos vendo essa balança pender para o outro lado agora, onde os preços dos imóveis à venda estão baixando e os proprietários de imóveis não estão conseguindo repassar a alta da inflação aos contratos de aluguel.

Os preços de imóveis no Brasil não estão tão altos quanto os dos Estados Unidos, em 2005, apesar de um exagero em alguns setores e cidades brasileiras. A maior parte dos especialistas espera um mercado estável esse ano, sem grandes mudanças.


Uma boa alternativa aos que gostam de investir em propriedades é alocar parte do capital em fundos imobiliários, que proporcionam diversificação. A contratação de gerentes com experiência no setor poupa os investidores de ter que alugar a propriedade, cuidar dela, tratar com o síndico, etc.

Não estamos mais recomendando a aquisição de imóveis aos nossos clientes, coisa que fizemos desde 2005. O momento demanda cautela, simplesmente pela assimetria dos retornos (retorno menor para um risco maior).  Caso o investidor busque uma proteção contra a inflação com risco baixo, nossa melhor recomendação são os títulos do governo de curto-prazo indexados ao IPCA.

Economia Americana e o Ouro

Na última sexta-feira foi publicado mais um número de empregos criados na economia norte-americana. A média dos analistas estava esperando um número forte para validar a tão aclamada recuperação econômica. O consenso dos analistas era a da criação de 200mil empregos, embora alguns analistas mais otimistas tivessem números bem acima dos apresentados.

Como vem acontecendo com frequência, os números desapontaram praticamente todos os analistas, com uma geração de empregos de somente 74mil. E nem podemos olhar a qualidade dos números apresentados, porque mais da metade deles foram de empregos temporários.

Continuamos afirmando que não vimos nenhuma recuperação na economia; como esta pode estar crescendo tendo gerado menos emprego em 2013 do que em 2012? 

A taxa de desemprego vem caindo, mas isso se deve muito mais às pessoas que saem do mercado de trabalho por terem desistido de encontrar emprego do que por novas contratações, o que realmente seria um indício de recuperação.

Como vimos afirmando inúmeras vezes, o programa do FED de continuar a comprar bônus do governo e os de hipotecas contribui somente para manter os grandes bancos solventes enquanto tal programa gera a proliferação de bolhas por todos os lados.

Tal programa é totalmente ineficiente no que diz respeito à geração de empregos e também moralmente errado, já que induz à alta dos preços em todos os ativos – imóveis, ações e produtos em geral. Os mais ricos possuem muitos ativos e, apesar dos preços dos bens de consumo continuarem subindo, seus ativos sobem muito mais. Já com relação aos menos ricos, isso se constitui em um alto imposto a se pagar, já que os mesmos não tem ativos e ainda têm que arcar com altos preços.

Essa a alta dos preços produz uma falsa sensação de riqueza, a mesma de alguns anos, quando, por exemplo, a maioria dos americanos supunha que os preços dos imóveis continuariam subindo para sempre.

Essa atual ilusão de que há uma recuperação é mantida exclusivamente pelos programas do FED. Quando o FED começou o tapering no mês passado, já o fez bem à meia-boca, prometendo ao mercado que os juros ficariam onde estão até pelo menos 2015 e diminuindo o ritmo de compra de bônus para US$75bilhões ao mês – vale lembrar que o balanço do FED continua aumentando e aumentando rapidamente, porém um pouco menos que quando ele estava comprando US$85bilhões por mês (não estamos considerando o reinvestimento dos juros, porque senão a compra de bônus do FED estaria acima dos US$90 bilhões ao mês).

O FED sabe bem que não há recuperação, há somente uma ilusão, mantida por estímulos artificiais à economia. Se esses estímulos forem retirados, o país voltará à recessão, pegando muita gente desavisada e causando um problema muito maior do que o em 2008.

Por isso achamos que, se o FED fizer mais um tapering, esse provavelmente será um tapering modesto como o anterior, e então ele vai parar, esperando alguma desculpa para poder aumentar a compra de bônus.

Acreditamos ser mais fácil o FED aumentar o ritmo de compras de títulos até o final desse ano, do que diminuí-lo. Ao nosso ver, o FED estará comprando mais do que US$85 bilhões ao mês até o final desse ano, sem contar o reinvestimento dos juros.

Um risco que achamos que poucas pessoas estão levando em conta é o da não-recuperação da economia norte-americana e de um aumento no programa de estímulos à economia desse país - muito mais porque poucos acreditam que os EUA ainda estão em crise.

Quando nos dermos conta e virmos que tal recuperação inexiste –o que existe é somente uma alta nos preços dos ativos devido aos programas do FED - e que o próprio FED não tem a menor intenção de parar de imprimir dinheiro, vamos ver uma queda no dólar americano. Tal cenário trará repercussões importantes para a economia mundial que acreditamos não estarem sendo consideradas.

Acreditamos que o ouro seja um bom hedge nesse cenário.